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Stralcio dell’articolo apparso il 9/3/13 su Verona In dove potrete leggerlo per  intero

 

Proproject financing all’Arsenale

Per quanto è dato capire, l’operazione in sé è molto semplice: il concessionario (ovvero la cordata di imprese che si aggiudicherà l’appalto) si impegna ad investire nell’Arsenale 48 milioni di euro, 23 dei quali verranno impiegati per ristrutturare gli edifici dell’ala Est che resterà in gestione al Comune e il resto per valorizzare economicamente le aree che riceverà in concessione.

La parte pubblica consta di circa 8 mila metri quadri con le seguenti destinazioni: 1) spazi museali nella Palazzina di comando (che probabilmente manterranno la medesima funzione di deposito museale che già oggi ospita le famigerate “selci blu” della collezione di storia naturale); 2) spazi per una scuola materna, nei quali verrà trasferito l’asilo oggi ubicato nei locali della San Vincenzo di Via Prato Santo che la Curia, proprietaria, intende vendere; 3) spazi per la Circoscrizione II e per le attività sociali. Nei 23 milioni è compresa anche la sistemazione delle aree verdi che ammontano a 37 mila metri quadri.

Oltre alla cessione per 99 anni dei due terzi delle aree coperte, per un totale di 15 mila metri quadri, il Comune si impegna a conferire al concessionario anche 12 milioni di euro a titolo di contributo a fondo perduto.

Il piano economico finanziario prevede che il concessionario rientri dell’investimento alienando le “sue” aree (quelle ricevute in concessione) una volta ristrutturate, cosa che potrà fare già a partire dal quinto anno. Tenuto conto che la durata dei lavori è prevista in quattro anni (due per la progettazione e due per la realizzazione) questo significa che il concessionario potrebbe uscire di scena molto presto. Al sesto anno è infatti previsto che esso realizzi per intero la vendita degli spazi dati in concessione incassando 50 milioni di euro.

Dal punto di vista matematico i conti sembrano tornare, anzi, stando al piano finanziario, senza il contributo comunale di 12 milioni che si va ad aggiungere ai proventi delle vendite l’operazione non sarebbe nemmeno tanto conveniente per il privato che investirebbe 48 milioni per incassarne solo 50. La prospettiva cambia però radicalmente se si confrontano singolarmente i vantaggi ottenibili dal pubblico e quelli ottenibili dai privati, come ha fatto il dirigente dell’Area Estimo Beni Pubblici del Comune di Verona Stefano Tarasco in sede di Conferenza dei servizi.

Il bilancio al sesto anno, infatti, vede il Comune beneficiare di lavori di ristrutturazione per un valore di 23 milioni, ma nel frattempo avrà sborsato i 12 milioni di contributo e avrà ceduto per 99 anni i due terzi del compendio. Il concessionario avrà invece sborsato in totale 48 milioni, ma ne avrà incassato i 12 milioni del contributo comunale e i 50 dei proventi della vendita delle aree privatizzate. Inoltre il contratto prevede che il concessionario resti gestore dei servizi dell’Arsenale fino al 15° anno, attività che secondo le analisi disponibili gli frutterà altri 10 milioni di euro. Totale dei ricavi: 72 milioni.

“Risulta evidente – conclude il dirigente comunale – che il ricavo del concessionario a investimento concluso sarà pari a 3 volte la spesa sostenuta per la ristrutturazione delle superfici comunali”. Tradotto: al sesto anno l’affare è più vantaggio per il privato che per il Comune. Ma non è finita, perché più passano gli anni più la situazione peggiora: le aree cedute dal concessionario infatti rimarrebbero “in circolo”, commercialmente parlando, per tutto il tempo restante della concessione, vale a dire circa 93 anni, generando possibilità di guadagno che andrebbero ad arricchire soltanto i privati (magari non il concessionario che nel frattempo potrebbe essere già uscito di scena ma di certo i terzi che vi subentreranno) lasciando a bocca asciutta il Comune malgrado, in linea di principio, esso rimanga il “vero” proprietario dell’Arsenale.

A quanto ammonterebbero i possibili guadagni sulle aree privatizzate? Secondo la stima fatta dal dirigente dell’Estimo, nell’ipotesi in cui venissero affittate come spazi commerciali, potrebbero fruttare fino a 10 euro al metro quadro al mese, cioè, in totale, circa 130 mila euro al mese, pari a 1,5 milioni di euro all’anno. Nell’arco di 93 anni fanno 140 milioni di euro, senza contare la rivalutazione monetaria.

In breve lo svantaggio del Comune si misura dal fatto che esso consente di mettere in piedi una “macchina da soldi” dal potenziale minimo di 200 milioni di euro dalla quale si accontenta di trarre benefici soltanto per 23 milioni di euro. Al concessionario, invece, non resta che l’imbarazzo della scelta: meglio l’uovo oggi o la gallina domani? Meglio vendere tutto subito ed uscire di scena con le tasche piene oppure restare a riscuotere gli affitti per quasi un secolo mantenendo una comoda rendita?

Questa sproporzione tra benefici pubblici e profitti privati è del resto una costante di tutti i project financing: il Comitato contro il Traforo delle Torricelle ha per esempio calcolato che nei 45 anni della concessione, l’autostrada in città, se realizzata, frutterebbe al concessionario 3,5 miliardi di euro a fronte dei 450 milioni di costi di costruzione. Sempre i notraf hanno calcolato che i project sugli ospedali di Borgo Trento e Borgo Roma frutteranno 600 milioni a fronte di un investimento iniziale di soli 54 milioni.

Da anni le pubbliche amministrazioni usano il progetto di finanza per realizzare opere, a loro dire, “a costo zero”, ma sembrano non rendersi conto (o fingono di non capire) che l’uso di tale strumento crea le condizioni per una valorizzazione dei beni oggetto dell’intervento da cui non traggono nessun beneficio. Anzi, spesso rischiano di rimetterci. In Veneto abbiamo l’esempio dell’ospedale di Mestre, costruito in project ma che sta costando alla Regione una follia. A Verona abbiamo un fulgido esempio con il parcheggio di Piazza Corrubbio: il Comune dovrà rifondere i mancati guadagni alla ditta costruttrice a cui ha chiesto di rinunciare a 80 dei 300 posti auto previsti. A titolo di risarcimento le conferirà la gestione di un centinaio di stalli della sosta a pagamento, più un “canone” annuale di 130 mila euro all’anno per la durata della concessione. Domanda: ma alla fine della fiera, quanto costerà al pubblico questo parcheggio?

Tornando all’Arsenale, ecco che dunque che il dirigente dell’Estimo bolla come “non congrua per il Comune” la proposta di project financing e suggerisce due possibili correttivi: il primo prevede di ridurre la concessione a 45 anni, più che sufficienti, secondo la sua valutazione, ad ammortizzare e remunerare l’investimento dei privati. La seconda prevede che il Comune riscuota sulle aree privatizzate un canone annuale di 10 euro al metro quadri a partire dal sesto anno.

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Le alternative
Nel frattempo i cittadini del Comitato Arsenale di Verona non sono rimasti con le mani in mano, ma hanno redatto un progetto di recupero alternativo che consente di mettere in sicurezza il compendio basato sui 12 milioni del contributo comunale e la disponibilità manifestata da realtà come il Teatro Laboratorio che si sono proposte di provvedere con propri fondi alla ristrutturazione degli spazi che già occupano.

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Michele Marcolongo

Questa inchiesta giornalistica è stata sostenuta dall’Associazione Voltapagina. Sulle modalità per contribuire alla pubblicazione delle inchieste di Verona In leggi Sostieni l’inchiesta

 

 

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Tratto da: Verona IN giornale on line

Data: 9/03/2013

Note: Michele Marcolongo